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张大伟:连续3月20城房价跌 楼市拐点真到了?

来源:网络  2019-12-03 10:53:49    

新华社经纬客户9月18日电:“张大伟:3月20日,20个城市房价连续下跌。房地产市场的拐点真的到了吗?》

作者张大伟(中原地产首席市场分析师)

国家统计局的统计数据显示,8月份,房地产市场总体保持稳定。初步估计显示,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,与上月持平,北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比增长4.2%,比上个月下降0.1个百分点。

二手房销售价格环比持平,上月上涨0.3%,北京下跌0.4%,上海和广州持平,深圳上涨0.2%。同比下降0.2%,这是自去年6月以来的首次下降。31个二线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别比上个月上涨0.5%和0.2%,比上个月下降0.2个百分点。同比分别增长9.9%和5.5%,较上月分别下降0.8%和1.2%。

8月,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,与上月持平。同比增长9.0%,比上个月下降1.2个百分点。二手房销售价格环比上涨0.8%,比上个月上涨0.1个百分点。同比增长5.8%,比上个月下降1.3个百分点。

与其他机构的数据相比,统计局的房价数据,尤其是二手房数据,相对准确。虽然崛起仍然是主流,但崛起城市的数量明显减少。

1.房价上涨的城市大幅减少,而二手房价格下跌的城市继续增加。

根据二手房数据,20个城市的房价已经连续3个月下降,这也是过去两年来的第一次。从不同城市的变化来看,一、二线城市新建和二手房价格大幅下降,2019年上半年春节结束。

预计金九银十将难以出现,主要是由于政策的不断出台和各种资金的收紧。如果没有明显的信贷变化,下降趋势预计将在2019年继续。

房地产市场的监管继续影响着市场。2019年1月至8月,国家房地产调控政策达到367次,比2018年1月至8月的315次增长17%。累计次数创下了房地产监管的新纪录。仅在7月份,国家房地产管制政策的数量就达到56项,而仅在6月份,国家房地产管制政策的数量就达到46项,高于5月份的41项。

2.房地产企业资本状况连续4个月恶化。

1-8月,房地产开发企业资金113724亿元,同比增长6.6%,比1-7月下降0.4个百分点。其中,国内贷款1732.2亿元,增长9.8%。利用外资81亿元,增长1.3倍。自筹资金3603.6亿元,增长3.1%。存款和垫款总额3877亿元,增长8.3%。个人抵押贷款总额17449亿元,增长11.8%。在过去的四个月里,房地产企业的资本状况一直在恶化。

2019年8月,房地产监管十分严格。与以前的政策相比,最大的特点是增加和收紧各种房地产金融政策,加剧了当地房地产市场的混乱。

3.房价上涨总体放缓的趋势出现了。

从8月份的市场数据来看,房价上涨基本稳定,淡季市场的特征非常明显。

表1八月和七月按月增长比较

在新建住宅建筑中,34个城市环比增长,4个城市持平,32个城市环比增长明显放缓。二手房中,26个城市出现增长,3个城市持平,41个城市增长明显放缓。降幅最明显的是成都和厦门(二手房市场)、韶关和南京(新建住宅)等地。

4.城市差异仍然很明显

根据70个城市的数据,6-8月份上升的城市数量大幅下降,6-8月份二手房数量下降了20个城市,为2019年最高。

与7月份相比,南宁、呼和浩特、唐山等城市房价继续大幅上涨,但也存在差异。监管政策,尤其是价格限制,对新建房屋的价格有很大影响。

5.据估计,2019年将没有金、九银和十银

2019年金九房地产市场没有出现有几个主要原因。首先,许多城市的房地产市场已经开始逐渐显示出价格的下降,并且价格的调整已经开始显示出从一个点到另一个区域的现象。热门城市开始逐渐衰落,购买力几乎无法支撑市场继续飙升。与2018年相比,2019年上半年,一些地区出现了春季,但随后市场逐渐回落。

尽管房价上涨的城市仍是该国的主流,但市场已显示出逐步稳定的迹象。在北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等政策严格的城市,房价下跌的迹象已经出现。

其次,房地产市场没有黄金、九银和十银。从市场角度来看,自2017年以来,大部分热门城市的房地产市场已经完全受到价格限制。在这种情况下,房地产市场没有划分季节。市场更多地取决于价格限制政策是否严格。

2019年9月,由于即将到来的大庆等因素,一些热门项目可能会推迟开工,这也降低了市场热度。

第三,热门城市再次进入销售无止境的时代。除了深圳相对活跃的市场,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除了一些热门和急需的商品,变质率正在迅速下降。

总的来说,政策,尤其是信贷政策,将影响市场。如果9月20日的lpr(贷款市场的报价利率)不降低,市场可能会继续降温。(中信经纬应用)

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